В представленной работе рассмотрен земельный оборот через призму трансформации институтов, их влияние на транзакционные издержки. Приведен анализ классификации сельскохозяйственных земель и изложены доводы в пользу перехода от категорий земель к участкам – учитывая пригодность каждого из них для той или иной цели. Освещается вопрос выделения участков сельскохозяйственных земель в зависимости от видов разрешенного использования и зонирования межселенной территории.